Har du opdaget, at der er bygget uden tilladelse på din ejendom – eller har kommunen skrevet til dig om det? Det kan virke voldsomt, men de fleste sager kan løses roligt. Her forklarer vi, hvornår byggeri er ulovligt, hvad der kan ske, og hvordan det bliver lovligt igen.
Hvornår er byggeri ulovligt?
Byggeri er typisk et ulovligt forhold, hvis:
- det kræver byggetilladelse, men der aldrig er søgt eller givet tilladelse
- det er opført anderledes end den tilladelse, der blev givet
- det ikke overholder bygningsreglementet, lokalplanen eller en servitut – også selvom det ikke krævede tilladelse
- bygningen bruges til noget andet, end den er godkendt til
Ofte ses det ved carporte, udestuer, tilbygninger, overdækninger og udhuse – eller når de faktiske forhold ikke stemmer med byggesagsarkivet eller BBR.
Typiske eksempler
- En carport eller et skur, der får den samlede sekundære bebyggelse over 50 m². Lovliggørelse af carport
- En terrasseoverdækning, der er lukket og lavet om til en opvarmet udestue. Lovliggørelse af udestue
- En tilbygning uden byggetilladelse eller med afvigelser fra tilladelsen. Lovliggørelse af tilbygning
- Et udhus eller en garage, der er indrettet til beboelse.
Retlig eller fysisk lovliggørelse
Et ulovligt forhold kan bringes i orden på to måder:
- Retlig lovliggørelse – der søges efterfølgende om tilladelse eller dispensation, så byggeriet kan blive stående, som det er.
- Fysisk lovliggørelse – byggeriet ændres, så det overholder reglerne, eller fjernes i sidste ende.
Mange forhold kan lovliggøres retligt. Kommunen vurderer byggeriet efter de regler, der ville gælde, hvis det skulle opføres i dag.
Bliver ulovligt byggeri lovligt med tiden?
Nej. Tid gør ikke i sig selv et ulovligt forhold lovligt, og en ny ejer overtager forholdet sammen med ejendommen. I nogle sager kan det have betydning, hvis kommunen har kendt til forholdet i lang tid uden at reagere – men det er en konkret, juridisk vurdering, som man ikke bør regne med.
Hvem har ansvaret, når den tidligere ejer byggede?
Som nuværende ejer er det som udgangspunkt dig, kommunen retter kravet om lovliggørelse mod. Om du har et økonomisk krav mod den tidligere ejer, er et separat spørgsmål, der normalt bør vurderes af en advokat. Vi hjælper med selve byggesagen.
Hvad kan kommunen gøre?
Bliver kommunen opmærksom på et ulovligt forhold, kan den kræve det bragt i orden. Forløbet starter typisk med et brev, hvor du får mulighed for at komme med dine bemærkninger, og kan ende med et påbud om lovliggørelse. Følges et påbud ikke, kan det i sidste ende føre til bøde. Læs om de forskellige typer breve i guiden om partshøring, varsel om påbud og påbud.
Ulovligt byggeri og salg af bolig
Uafklarede forhold dukker ofte op, når en bolig skal sælges, og købers rådgiver sammenholder BBR, byggesagsarkivet og de faktiske forhold. Det kan forsinke handlen eller påvirke prisen. Det er derfor en fordel at få forholdet afklaret, før boligen sættes til salg.
Sådan foregår en lovliggørelse
- Screening – vi ser på de konkrete forhold og eventuelle breve fra kommunen.
- Undersøgelse – lokalplan, bygningsreglement, BBR og byggesagsarkiv.
- Dokumentation – tegninger af byggeriet, som det står, og øvrigt materiale.
- Ansøgning – sagen sendes til kommunen via Byg og Miljø.
- Opfølgning – vi står for dialogen med kommunen, til sagen er afsluttet.
Er du i tvivl om, hvorvidt noget på din ejendom er ulovligt, kan vi starte med en gratis screening. Læs om vores hjælp til lovliggørelse.